Μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης 2016

Μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης Συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης

ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης 2016 μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης 2015 ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης 2015 μισθωτηριο επαγγελματικης στεγης word συμφωνητικο επαγγελματικης μισθωσης 2015 μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης ηλεκτρονικα μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης 2016 μισθωτηριο καταστηματος υποδειγμα

Κάντε κλικ σε συνδέσμους για γρήγορη μετάβαση

Νομοθεσία για τις Επαγγελματικές Μισθώσεις - Ενοχικό Δίκαιο

Ο μισθωτής δεσμεύεται να μην φύγει από το μίσθιο πριν την λήξη της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης

ΟΙ 10 ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΤΗΣ Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ΓΙΑ ΤΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Αλλάζουν όλα στις επαγγελματικές μισθώσεις

Νομοθεσία για τις Επαγγελματικές Μισθώσεις - Ενοχικό Δίκαιο

Τι αναφέρει ο ΠΑ.ΣΥ.Π.Ε.

Κάντε κλικ σε συνδέσμους για γρήγορη μετάβαση

Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων μείωσαν 40% το ενοίκιο θα λάβουν επιστροφή χρημάτων iefimerida.gr

Σκυλακάκης: Οι ιδιοκτήτες θα λάβουν το 1/3 των ενοικίων που έχασαν athensvoice.gr

Θ. Σκυλακάκης: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα λάβουν το 1/3 των ενοικίων που έχασαν Liberal.gr

ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ

Άρθρο 574 Έννοια της μίσθωσης

Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Άρθρο 575 Υποχρεώσεις του εκμισθωτή

Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Άρθρο 576 Ελλείψεις ή πραγματικά ελαττώματα του μισθίου

Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.

Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Άρθρο 577

Αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη εκτέλεση της σύμβασης. Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Άρθρο 578

Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα του προηγούμενου άρθρου και αν υπό υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Ο μισθωτής έχει το ίδιο δικαίωμα και αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας. Σ' αυτή την περίπτωση όμως ο μισθωτής έχει δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να απαιτήσει τη δαπάνη.

Άρθρο 579

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα που γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Το ίδιο ισχύει και για συμφωνημένες ιδιότητες, που την έλλειψή τους γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Άρθρο 580

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για πραγματικά ελαττώματα, που ο μισθωτής αγνοούσε από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός αν ο εκμισθωτής υποσχέθηκε ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το αποσιώπησε με δόλο.

Άρθρο 581

Ο εκμισθωτής δεν ευθύνεται για το πραγματικό ελάττωμα ή την έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας, αν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη.

Άρθρο 582

Ρήτρα περιορισμού της ευθύνης του εκμισθωτή

Καταργήθηκε με το άρθρο 2 παρ.3 του ν 3043/2002

Άρθρο 583 Νομικά ελαττώματα του μισθίου

Αν εξαιτίας κάποιου δικαιώματος τρίτου αφαιρέθηκε από το μισθωτή ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του μισθίου (νομικό ελάττωμα), εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 576 έως 579. Αλλά ο μισθωτής δεν μπορεί να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση του νομικού ελαττώματος με δαπάνες του εκμισθωτή.

(Όπως το εδ. α' αντικαταστάθηκε από το άρθρο 2 παρ.4 του ν 3043/2002)

Άρθρο 584

Ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα πραγματικά και τα νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του παραδόθηκε ή του παρεμποδίστηκε η χρήση του μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση.

Άρθρο 585 Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης

Σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως στο μισθωτή, ολικά ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει και χωρίς προθεσμία, αν εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης.

Άρθρο 586

Ο μισθωτής δεν δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση για πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας σε όσες περιπτώσεις δεν ευθύνεται γι' αυτά ο εκμισθωτής.

Άρθρο 587 Ενέργεια της καταγγελίας

Με την καταγγελία αίρεται για το μέλλον η μισθωτική σχέση και επιστρέφεται το μίσθωμα που τυχόν προκαταβλήθηκε για το χρόνο μετά την καταγγελία. Εκείνος που έχει δικαίωμα να καταγγείλει δεν έχει υποχρέωση σε αποζημίωση εξαιτίας της καταγγελίας.

Άρθρο 588 Κίνδυνος της υγείας του μισθωτή

Στη μίσθωση κατοικίας, αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του που συγκατοικούν, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση χωρίς να τάξει προθεσμία, και αν ακόμη κατά τη σύναψη της μίσθωσης ή την παράδοση του μισθίου γνώριζε τις επικίνδυνες συνθήκες ή παραιτήθηκε από τα σχετικά δικαιώματά του.

Άρθρο 589 Υποχρέωση του μισθωτή για ειδοποίηση

Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον εκμισθωτή, αν παρέλειψε να του γνωστοποιήσει εγκαίρως ελαττώματα του μισθίου που εμφανίστηκαν κατά την διάρκεια της μίσθωσης ή δικαιώματα που τρίτος αντιποιείται πάνω σ' αυτό.

Άρθρο 590 Βάρη και φόροι του μισθίου

Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν.

Άρθρο 591 Δαπάνες

Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.

Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο.

Άρθρο 592 Φθορές ή μεταβολές

Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.

Άρθρο 593 Δικαίωμα υπομίσθωσης

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Μόνη η συναίνεση του εκμισθωτή στην υπεκμίσθωση ή στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη αυτή.

Άρθρο 594 Κακή χρήση του μισθίου

Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.

Άρθρο 595

Πληρωμή του μισθώματος

Το μίσθωμα καταβάλλεται στις συμφωνημένες ή στις συνηθισμένες προθεσμίες. Αν δεν υπάρχουν τέτοιες προθεσμίες, καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης και, αν συμφωνήθηκε καταβολή σε μικρότερα διαστήματα, κατά τη λήξη τους.

Άρθρο 596

Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο.

Άρθρο 597

Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά η μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.

Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.

Άρθρο 598

Είναι άκυρη κάθε συμφωνία με την οποία συντομεύονται οι προθεσμίες του προηγούμενου άρθρου ή λύνεται αυτόματα η μίσθωση ή παρέχεται τέτοιο δικαίωμα στον εκμισθωτή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος ως προς την πληρωμή του μισθώματος.

Άρθρο 599

Απόδοση του μισθίου

Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε.

Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί κατά τη λήξη της μίσθωσης να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή από εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση.

Άρθρο 600

Αν το μίσθιο ήταν ασφαλισμένο και καταστράφηκε ή έπαθε βλάβη από πυρκαϊά, ο μισθωτής, εφόσον ο εκμισθωτής μπορεί να αποζημιωθεί ή αποζημιώθηκε από τον ασφαλιστή, ευθύνεται απέναντί τους μόνο αν αυτοί αποδείξουν ότι η πυρκαϊά οφείλεται σε υπαιτιότητά του.

Άρθρο 601

Ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία.

Άρθρο 602

Παραγραφή

Οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών στο μίσθιο παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε. Σε κάθε περίπτωση οι αξιώσεις αυτές παραγράφονται μαζί με την αξίωση για ανάληψη του μισθίου.

Άρθρο 603

Οι αξιώσεις του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου έληξε η μίσθωση.

Άρθρο 604

Ενέχυρο στα εισκομισθέντα

Για καθυστερούμενα μισθώματα ο εκμισθωτής ακινήτου έχει νόμιμο ενέχυρο στα κινητά του μισθωτή ή του συζύγου και των τέκνων που συνοικούν μαζί του και που αυτοί έφεραν στο μίσθιο, εφόσον δεν είναι από τα ακατάσχετα.

Το ενέχυρο εκτείνεται και στα πράγματα που έφεραν στο μίσθιο ο υπομισθωτής ή ο σύζυγος και τα τέκνα που συνοικούν μαζί του, αλλά μόνο έως το ποσό των μισθωμάτων που αυτός οφείλει στον υπεκμισθωτή.

Το ενέχυρο ασφαλίζει τα καθυστερούμενα μισθώματα των δύο ετών πριν από την κατάσχεση των πραγμάτων.

Άρθρο 605

Δικαιώματα τρίτων στα εισκομισθέντα δεν παραβλάπτονται από το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή, ακόμη και αν αυτός θεωρούσε καλόπιστα ότι αυτά ανήκουν στο μισθωτή.

Άρθρο 606

Αν τα εισκομισθέντα απομακρύνθηκαν από το μίσθιο και μεταφέρθηκαν αλλού, το νόμιμο ενέχυρο του εκμισθωτή υπάρχει μόνο εφόσον αυτός, μέσα σε ένα μήνα αφότου πληροφορήθηκε την απομάκρυνσή τους, τα κατέσχε αναγκαστικώς ή εκτέλεσε απόφαση που διατάσει τη συντηρητική κατάσχεση ή τη δικαστική μεσεγγύησή τους.

[Το αρχικό άρθρο 606 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 55 ΕισΝΠολΔ.]

Άρθρο 607

Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να απαλλάξει από το νόμιμο ενέχυρο όλα ή μερικά από τα εισκομισθέντα παρέχοντας ασφάλεια έως την αξία των πραγμάτων που απαλλάσσονται.

Άρθρο 608

Λήξη της μίσθωσης ορισμένου χρόνου

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο.

Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους.

Άρθρο 609

Λήξη σε περίπτωση αόριστης διάρκειας

Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου, εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται: Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.

Άρθρο 610

Στη μίσθωση που συνομολογήθηκε για χρόνο μακρότερο από μια τριακονταετία ή για όλη τη ζωή του εκμισθωτή ή του μισθωτή, κάθε συμβαλλόμενος μπορεί όταν περάσουν τριάντα χρόνια, να λύσει τη μίσθωση με καταγγελία, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη μίσθωση αόριστης διάρκειας.

Άρθρο 611

Σιωπηρή αναμίσθωση

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται.

Άρθρο 612

Θάνατος του μισθωτή

Όταν αποβιώσει ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα να καταγγείλουν τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός.

Στην περίπτωση, όπου το μίσθιο χρησίμευε, όσο ζούσε ο μισθωτής, ως οικογενειακή στέγη με την έννοια του άρθρου 1393 και ζει κατά το χρόνο του θανάτου του ο σύζυγός του, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέχονται αποκλειστικά σ' αυτόν, ο οποίος δικαιούται όμως, τηρώντας την προθεσμία της προηγούμενης παραγράφου, να καταγγείλει οποτεδήποτε τη μίσθωση.

[Αντικαταστάθηκε με το άρθρο 5 του ν. 1329/1983.]

Άρθρο 612Α

Οικογενειακή στέγη

Στην περίπτωση όπου το μίσθιο χρησιμεύει ως οικογενειακή στέγη και η χρήση αυτή έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή, η καταγγελία της μίσθωσης, στην οποία αυτός προβαίνει, είναι άκυρη, εφόσον δεν την κοινοποιεί και στο σύζυγο του μισθωτή, τηρώντας την ίδια προθεσμία που τυχόν απαιτείται για την καταγγελία.

[Προστέθηκε με το άρθρο 6 του ν. 1329/1983.]

Άρθρο 613

Μισθώσεις δημοσίων υπαλλήλων

Οι δημόσιοι υπάλληλοι που μετατίθενται σε άλλον τόπο μπορούν, αφότου μετατεθούν, να καταγγείλουν τη μίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις για τη μίσθωση αόριστης διάρκειας.

Άρθρο 614

Εκποίηση του μισθίου

Στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτον δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει.

Άρθρο 615

Στη μίσθωση ακινήτου που δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή που περιέχει τον όρο, ότι σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου ή παραχώρησης εμπράγματου δικαιώματος που αποκλείει τη χρήση του μισθωτή ο νέος κτήτορας θα έχει δικαίωμα να αποβάλει το μισθωτή ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από ένα μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος.

Σε περίπτωση που ο νέος κτήτορας καταγγείλει τη μίσθωση, διατηρούνται ακέραια τα δικαιώματα του μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για αποζημίωση.

Άρθρο 616

Οι προκαταβολές μισθωμάτων, που έγιναν στον εκμισθωτή που εκποίησε ή οι εκχωρήσεις μισθωμάτων, που έγιναν απ' αυτόν, καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων, που έγιναν από δανειστές του, είναι ανίσχυρες απέναντι στο νέο κτήτορα για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες, που αρχίζουν από τότε που αυτός γνωστοποίησε στο μισθωτή την εκποίηση.

Άρθρο 617

Αν το μίσθιο ακίνητο είναι ενυπόθηκο, οι προκαταβολές μισθωμάτων προς τον κύριο του ακινήτου, οι εκχωρήσεις μισθωμάτων που έγιναν απ' αυτόν, καθώς και οι κατασχέσεις μισθωμάτων που έγιναν από δανειστές του είναι ανίσχυρες απέναντι στους ενυπόθηκους δανειστές για μισθώματα πέρα από τρεις μήνες αφότου κατασχέθηκε το μίσθιο.

Άρθρο 618

Μισθώσεις που πρέπει να μεταγράφονται

Η μίσθωση ακινήτου για χρονικό διάστημα μακρότερο από εννέα έτη ισχύει απέναντι στο νέο κτήτορα μόνο αν καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγραφεί

Ο μισθωτής δεσμεύεται να μην φύγει από το μίσθιο πριν την λήξη της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης

Μισθωτές, μη φύγετε από την επαγγελματική σας στέγη ακόμα και αν έχει λήξει το μισθωτήριό σας

Μισθωτές, μη φύγετε από την επαγγελματική σας στέγη ή την κατοικία σας, ακόμα και αν έχει λήξει το μισθωτήριό σας χωρίς να έλθετε σε επαφή με τον σύλλογό μας

Αυτό που δεν γνωρίζουν οι περισσότεροι μισθωτές τόσο στην επαγγελματική μίσθωση όσο και στην μίσθωση κατοικίας είναι ότι λόγω της υποχρεωτικής εκ του νόμου ελάχιστης διάρκειας των 12 ετών όσον αφορά την επαγγελματική στέγη και των 3 ετών όσον αφορά την μίσθωση κατοικίας δεν έχουν το δικαίωμα να αποχωρήσουν από το μίσθιο μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης και πριν παρέλθουν οι πιο πάνω προθεσμίες.

    Παράδειγμα:μισθωτής καταστήματος που βρίσκεται επτά χρόνια σε ένα κατάστημα και είχε πενταετές συμβόλαιο και αυτό έχει λήξει, έχει την εντύπωση και μάλλον τη βεβαιότητα, είτε ότι μπορεί να κλείσει την επιχείρηση όποτε θέλει, είτε να αφήσει το συγκεκριμένο κατάστημα και να πάει κάπου αλλού, χωρίς συνέπειες, αφού έχει λήξει το μισθωτήριό του.Η αλήθεια είναι όμως ότι δεδομένου ότι η επαγγελματική μίσθωσης ισχύει για 12 χρόνια δεσμεύεται για το διάστημα αυτό και αν αποχωρήσει πριν από τα 12 χρόνια υπάρχει κίνδυνος να υποχρεωθεί δικαστικά να καταβάλει όλα τα μισθώματα μέχρι την συμπλήρωση της 12 ετιας. Το ίδιο συμβαίνει και στην μίσθωση κατοικίας αν ο μισθωτής αποχωρήσει πριν τα τρία χρόνια έστω και αν το μισθωτήριό του έχει λήξει.

       Μάλιστα το θέμα έχει φθάσει στον Άρειο Πάγο ο οποίος έκρινε ότι πράγματι ο μισθωτής δεσμεύεται να μην φύγει από το μίσθιο πριν την λήξη της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης.

     Βεβαίως υπάρχει από τον νόμο πρόβλεψη με ποιες προϋποθέσεις μπορεί ο μισθωτής να αποχωρήσει πριν από την λήξη του νομίμου χρόνου [ ακόμη και πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου] αλλά πάντα απαιτείται έγγραφη καταγγελία και να υπάρχουν οι προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος.

     Για τον λόγο αυτό πρέπει σε περίπτωση που επιθυμείτε να αποχωρήσετε από την επαγγελματική σας στέγη η την κατοικία σας πριν την λήξη του νομίμου χρόνου [δωδεκαετία και τριετία αντίστοιχα] να επικοινωνείτε με το Σύλλογό μας, ώστε οι νομικοί μας σύμβουλοι να σας συμβουλεύουν πώς πρέπει να κατοχυρωθείτε νομικά για να μην έχετε περιπέτειες.

ΟΙ 10 ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΤΗΣ Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ΓΙΑ ΤΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1. ΑΝΑΖΗΤΗΣΗ NEOY ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ. Γίνεται με πολλούς τρόπους, και σταδιακά. Για να εξασφαλίσετε την ομαλή κοινωνική συμβίωση στο κτίριο, πρώτα το ανακοινώνετε στους υπάρχοντες ενοίκους του κτιρίου, μήπως εκείνοι επιθυμούν να επεκταθούν ή να το συστήσουν σε δικούς τους ενδιαφερόμενους. Λίγες ημέρες μετά, τοποθετείτε μισθωτήριο στην είσοδο του κτιρίου, ώστε να το πληροφορηθούν οι περίοικοι. Στη συνέχεια μπορείτε να αναθέσετε την εξεύρεση ενοικιαστή σε μεσιτικό γραφείο, προτιμώντας βεβαίως επαγγελματίες που ήδη γνωρίζετε. Προπαντός μην δέχεστε ποτέ να πληρώσετε προκαταβολικά οποιοδήποτε ποσό, έστω και μικρό, σε κάποια "γραφεία εξυπηρετήσεων" σας υπόσχονται ότι δήθεν θα σας βρουν ενοικιαστή για το ακίνητό σας! Αν εκμισθώνετε ακίνητα για φοιτητές, δηλώστε τα στο γραφείο στέγασης του πλησιέστερου πανεπιστημίου ή ΤΕΙ. Παράλληλα δημοσιεύστε αγγελίες στον Τύπο. Όσο σοβαρότερα είναι τα έντυπα στα οποία θα δημοσιεύσετε, τόσο σοβαρότεροι θα είναι και οι ενδιαφερόμενοι που θα εμφανιστούν.

2. ΓΝΩΡΙΜΙΑ-ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ. Ο νόμος και οι διεθνείς συμβάσεις απαγορεύουν τον αποκλεισμό ενοικιαστών με βάση την εθνικότητα, το χρώμα, τη θρησκεία, το φύλο, την ηλικία, τις προσωπικές προτιμήσεις του καθενός κλπ. Επειδή η μίσθωση είναι διαρκής σχέση, αυτό που πρέπει να ενδιαφέρει κάθε υποψήφιο εκμισθωτή δεν είναι το ύψος του μισθώματος που μας προσφέρουν, ούτε τα παραπάνω χαρακτηριστικά του, αλλά αποκλειστικά η φερεγγυότητα και συνέπεια του ενοικιαστή, δηλαδή η δυνατότητά του να ανταποκρίνεται σταθερά και έγκαιρα κάθε μήνα στις οικονομικές υποχρεώσεις του από τη μίσθωση αυτή (μισθώματα, κοινόχρηστα και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας), κάτι δηλαδή απόλυτα απαραίτητο για τη βιωσιμότητα της μισθωτικής σχέσης, που, δυστυχώς, εκ των πραγμάτων είναι δυσχερές να εκτιμηθεί προκαταβολικά! Σήμερα συχνά εμφανίζονται ως δήθεν υποψήφιοι «ενοικιαστές» άτομα τα οποία συστηματικά εγκαθίστανται σε κατοικίες ή επαγγελματικά ακίνητα με το εξ αρχής σχέδιο να μην καταβάλουν κανένα απολύτως μίσθωμα και κανένα λογαριασμό κοινοχρήστων ή κοινής ωφελείας! Γι΄αυτό μιλήστε προσωπικά και διεξοδικά με κάθε ενδιαφερόμενο, ζητείστε του τα πλήρη στοιχεία του, το ΑΦΜ του και τον αριθμό ταυτότητάς του, ενημερώστε τον πλήρως για τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει (μίσθωμα-κοινόχρηστα-λογαριασμοί κλπ.) και μη διστάσετε να του κάνετε κάθε ερώτηση που θα σας βοηθήσει να τον γνωρίσετε, όπως π.χ. που στεγαζόταν έως τώρα κλπ. Αν πρόκειται για εντελώς άγνωστο σ' εσάς υποψήφιο μισθωτή, και ιδιαίτερα σε μισθώσεις με μεγάλο αντικείμενο, ζητήστε να σας δώσει ό ίδιος στοιχεία για τη φερεγγυότητά του, ή να συνυπογράψει το μισθωτήριο κάποιος αξιόχρεος εγγυητής του!

3. ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΑ 5 "ΜΗ":

    *Μη δώσετε ποτέ κλειδιά ή δικαίωμα εγκατάστασης σε υποψήφιο ενοικιαστή, ιδιαίτερα όταν σας είναι άγνωστος.

    *Μην πάρετε ποτέ "προκαταβολή" ενοικίου ή εγγύησης, πριν υπογράψετε το μισθωτήριο.

    *Μη νοικιάζετε το ακίνητό σας σε πρόσωπα που αρνούνται ή υπεκφεύγουν να σας δώσουν τα πλήρη στοιχεία τους (ονοματεπώνυμο, αριθμό ταυτότητας και ΑΦΜ).

    *Μη νοικιάζετε ακίνητο σε αλλοδαπό ενοικιαστή αν δεν αναφέρετε στο μισθωτήριο τα στοιχεία της αδείας παραμονής του στη χώρα μας.

    *Μη νοικιάζετε ποτέ ακίνητο με σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομά σας! Προσοχή και τακτική παρακολούθηση στους λογαριασμούς ΕΥΔΑΠ γιατί η σύνδεση παραμένει πάντοτε στο όνομα και στην ευθύνη του ιδιοκτήτη!

Σημειώστε και χρησιμοποιείστε δύο ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες υπηρεσίες παρακολούθησης των λογαριασμών σας κοινής ωφελείας: Για λογαριασμούς ΔΕΗ: https://www.dei.com.gr/Ebill/Login.aspx?lang=1

Για λογαριασμούς ΕΥΔΑΠ:www.eydap.gr/index.asp?a_id=743

4. ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ. Καταχωρείστε τα πλήρη στοιχεία ταυτότητάς του ενοικιαστή, τον ΑΦΜ του, τα στοιχεία του/της συζύγου και των τυχόν άλλων ατόμων που θα μένουν στο μίσθιο, τη χρήση του μισθίου, το μηνιαίο μίσθωμα κλπ. Τώρα πια που οι νέες εμπορικές μισθώσεις διέπονται κυρίως από τη μισθωτική σύμβαση και πολύ λιγότερο από το νόμο, η εποχή των μισθωτηρίων του "περιπτέρου" τελείωσε οριστικά! Για μισθώσεις κατοικιών και απλές εμπορικές μισθώσεις, συνιστούμε να χρησιμοποιείτε πάντοτε τα υποδείγματα μισθωτηρίων που διανέμονται στα μέλη μας από τα Γραφεία Ενημερώσεως της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ( Σοφοκλέους 15, Αθήνα, και σε όλες τις μεγάλες πόλεις της Ελλάδος) και αυτόματα, μέσω της ηλεκτρονικής μας σελίδας! Για νέες εμπορικές μισθώσεις με σημαντικό αντικείμενο να απευθύνεστε πάντοτε στο δικηγόρο σας! Προσέξτε ιδιαίτερα και απευθυνθείτε οπωσδήποτε στο δικηγόρο σας αν σας ζητηθεί να υπογράψετε μισθωτήριο συνταγμένο από το μισθωτή!

5. ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ - ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Σήμερα οι μισθώσεις κατοικιών και οι νέες εμπορικές μισθώσεις, έχουν τριετή ελάχιστη νόμιμη διάρκεια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο αναγράφεται μικρότερη. Υπάρχει δηλαδή υποχρεωτική τριετής δέσμευση και για τα δύο μέρη. Κάθε συμφωνία για μεγαλύτερη διάρκεια είναι απόλυτα έγκυρη και νομικά δεσμεύει και τους δύο, στην πράξη όμως δεσμεύει μόνον τον ιδιοκτήτη! Να προσδιορίζετε πάντοτε συγκεκριμένα το σκοπό της χρήσης (ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κατάστημα, γραφείο, εργαστήριο, αποθήκη, χώρος στάθμευσης κλπ.) και το επαγγελματικό αντικείμενο (εμπορία ενδυμάτων, αυτοκινήτων κλπ.), και όχι αόριστα «για κάθε εμπορική χρήση». Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται αν θα χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (καφετέρια, κομμωτήριο, γυμναστήριο, εκπαιδευτήριο κλπ.), οπότε χρειάζεται άδεια της αρμόδιας αρχής, η οποία εκδίδεται μόνο αν το ακίνητό σας πληροί πολλές και συγκεκριμένες προϋποθέσεις και δεν έχει πολεοδομικές εκκρεμότητες κλπ.!

6. ΜΙΣΘΩΜΑ (ΕΝΟΙΚΙΟ). Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα από τα ενδιαφερόμενα μέρη, σε όλες τις μισθώσεις, όπως και η μετέπειτα αναπροσαρμογή του. Να αναγράφετε στο μισθωτήριο πάντοτε ολόκληρο το ποσό του συμφωνούμενου ενοικίου και να μην αποδέχεστε ποτέ τυχόν πρόταση του ενοικιαστή σας για αναγραφή στο μισθωτήριο μικρότερου ποσού. Στις εμπορικές μισθώσεις επιβάλλεται και το νόμιμο τέλος χαρτοσήμου 3,6%. Γενικά να μην ξεχνάτε ποτέ ότι ο "καλός μισθωτής" είναι πάντοτε προτιμότερος από το "καλό μίσθωμα". Γι αυτό ποτέ μην επιδιώκετε ή επιμένετε σε παράλογα μισθώματα, γιατί τελικά θα βγείτε χαμένοι!

7. ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΥΠΟΒΟΛΗ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ. Τα μισθωτήρια μετά την υπογραφή τους δεν κατατίθενται πλέον σε Δ.Ο.Υ. αλλά ο εκμισθωτής υποχρεούται μέχρι το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της, να δηλώσει όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, στη βάση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr) του υπουργείου Οικονομικών, εκτυπώνοντας ταυτόχρονα «Απόδειξη Υποβολής» της δήλωσής του αυτής, που θα διαφυλάξει μαζί με το πρωτότυπο του συμφωνητικού. Το ίδιο ισχύει και για τα τροποποιητικά συμφωνητικά. Ηλεκτρονική αποδοχή του μισθωτηρίου υποχρεούται να κάνει στη συνέχεια και ο ενοικιαστής. Δείτε λεπτομερείς οδηγίες στη σχετική σελίδα μας για την ηλεκτρονική κατάθεση μισθωτηρίων.

8. ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ. Στοιχειώδης πράξη προνοίας για κάθε ιδιοκτήτη - εκμισθωτή είναι να ασφαλίζει από την πρώτη μέρα της μίσθωσης κάθε ακίνητο -κατοικία ή επαγγελματική στέγη -που νοικιάζει σε τρίτους. Μην εκμισθώνετε ποτέ ανασφάλιστο ακίνητο, ιδιαίτερα τώρα που η ΠΟΜΙΔΑ έχει δημιουργήσει για τα μέλη της το μοναδικό πρόγραμμα ασφάλισης κτιρίων ΠΟΜΙΔΑ-ΙΝΤΕRAMERICAN. Το πρόγραμμα αυτό σας καλύπτει πλήρως από κάθε κίνδυνο που μπορεί να απειλήσει το ακίνητό σας, από φυσικές καταστροφές, τυχαία περιστατικά, αλλά και από τις συνέπειες ανεύθυνης ή πλημμελούς διαχείρισης οι οποίες μπορούν να προκαλέσουν ευκολότερα ζημιογόνα γεγονότα. Το ομαδικό ασφαλιστήριο των μελών μας έχει το πιο χαμηλό κόστος σε όλη την Ελληνική ασφαλιστική αγορά σε σχέση με το πλήθος παροχών που προσφέρει και -το σπουδαιότερο- είναι κατασκευασμένο με τέτοιο τρόπο έτσι ώστε να εξυπηρετεί αποκλειστικά και μόνο τα συμφέροντα των ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας. Αν είστε ιδιοκτήτης όλου του κτιρίου ασφαλιστείτε και για την αστική ευθύνη διαχειριστή, ανελκυστήρα κλπ. Νοικιασμένο ναι, ανασφάλιστο όχι!

9. ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΕΣ. Να μην ξεχνάτε ποτέ ότι η μίσθωση ακινήτου, ιδιαίτερα της κατοικίας, είναι και αυτή μία διαρκής ανθρώπινη σχέση, γι αυτό και πρέπει να αντιμετωπίζετε τον αντισυμβαλλόμενό σας πρώτα ως άνθρωπο! Γενικά μην προσφεύγετε ποτέ στα δικαστήρια αν πρώτα δεν εξαντλήσετε κάθε περιθώριο συνεννόησης με τον ενοικιαστή σας! Η απελευθέρωση των μισθώσεων δεν έχει στόχο της τις εξώσεις, αλλά τις νέες δίκαιες συμφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών και των υπαρχόντων ενοικιαστών. Ιδιαίτερα σήμερα, είναι καθήκον μας να στηρίξουμε με κάθε τρόπο τους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις της χώρας μας, και στα κέντρα των πόλεων, που χειμάζονται ιδιαίτερα, αλλά και στις τοπικές αγορές!

10. ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΕ ΚΑΘΕ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ! Η ΠΟΜΙΔΑ σας υπενθυμίζει ότι η εκμίσθωση ακινήτου αλλά και κάθε τροποποίηση, αναπροσαρμογή μισθώματος κλπ., κάθε ενέργεια ή και παράλειψή σας, μπορεί να έχουν σοβαρότατες έως και ανεπανόρθωτες συνέπειες! Να είσαστε λοιπόν πάντοτε προσεκτικοί στο τι συμφωνείτε, ακόμη και προφορικά, και τι υπογράφετε, και γενικά να μην κάνετε καμιά ενέργεια, ιδιαίτερα στις νέες εμπορικές μισθώσεις, αν δεν συμβουλευθείτε προηγουμένως το Δικηγόρο σας και το Γραφείο Ενημερώσεως της Οργάνωσής μας, ειδικά αν δεν έχετε προηγούμενη εμπειρία από εκμισθώσεις ακινήτων! Γι αυτό πρέπει να είστε πάντοτε ενεργά και ενημερωμένα μέλη της οργάνωσής μας!

===================================================

Αλλάζουν όλα στις επαγγελματικές μισθώσεις

Πέμπτη 27/02/ 2014

Αλλάζουν όλα στις επαγγελματικές μισθώσεις

Νόμο του κράτους αποτελούν πλέον οι νέες ρυθμίσεις για τις επαγγελματικές μισθώσεις. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) συνέταξε έναν αναλυτικό οδηγό για το τι ισχύει πλέον στις επαγγελματικές μισθώσεις. Πρόκειται για ένα νέο τοπίο πολύ διαφορετικό από αυτά που ίσχυαν πριν.

Η τροπολογία του υπουργείου Ανάπτυξης, που ορίζει την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης στα τρία χρόνια με τις δύο πλευρές να έχουν τη δυνατότητα για λύσης της σύμβασης, νωρίτερα, με εκατέρωθεν συμφωνία εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε περαιτέρω μείωση των ζητούμενων ενοικίων.

«Χιλιάδες ιδιοκτήτες κλειστών καταστημάτων ή γραφείων είναι πρόθυμοι να τα διαθέσουν στην αγορά ακόμα και με συμβολικά μισθώματα, τους αποτρέπει, όμως, απόλυτα η υποχρεωτική 16ετής δέσμευση από την ισχύουσα νομοθεσία. Και αυτό επειδή θεωρούν ότι πολύ δύσκολα θα μπορούσαν να αναπροσαρμόσουν το μίσθωμα, σε περίπτωση ανάκαμψης της οικονομίας»

εξηγεί ο δικηγόρος και γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ Αναστάσιος Βάππας.

Τι προβλέπουν οι νέες ρυθμίσεις

Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές.
Αν συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Στην πράξη όμως τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία.

Δηλαδή κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του μόνον για μια τριετία.

Όσον αφορά στη λύση των μισθωτήριων συμβολαίων, οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις μήνες από την κοινοποίησή της.

Σε κάθε περίπτωση, οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

Οι υφιστάμενες μισθώσεις

Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

Όσον αφορά στη λύση των μισθωτήριων συμβολαίων, οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

Ποιες είναι οι προθεσμίες για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση;

Επανέρχονται ουσιαστικά οι προϊσχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.

Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.

Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.

Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές αθετήσουν τις δεσμεύσεις τους.

Τι ισχύει σχετικά με την αποζημίωση των έξι ενοικίων για άμεση καταγγελία απελευθερούμενων μισθώσεων;

Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95), ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα.

Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.

Επαγγελματικές Μισθώσεις - Τι πρέπει να προσέξουν οι Ενοικιαστές

Παρασκευή, 18 Δεκέμβριος 2009

Η επαγγελματική στέγη έχει πάρει τεράστιες διαστάσεις στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Το 1997 το 65 % των επαγγελματικών χώρων ήταν ενοικιαζόμενος, Η εγκατάσταση των επαγγελματικών χώρων υπόκειται σε μερικούς περιορισμούς (βαθμός όχλησης, μόλυνση του περιβάλλοντος κλπ) Για τις επαγγελματικές μισθώσεις έχομε να συστήσουμε τα παρακάτω:

Προκαταβολή να πληρώσετε μόνο όταν υπογράψετε μισθωτήριο συμβόλαιο.

Το μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να το συντάξει ο δικηγόρος σας. Μην υπογράφετε «τυποποιημένα» συμβόλαια που παίρνεται από το περίπτερο.

Η διάρκεια της μίσθωσης στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι Δωδεκαετής. Δεν ισχύουν άλλες συμφωνίες γραπτές ή προφορικές. Αν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί μπορεί να παραταθεί η μίσθωση για άλλα 4 χρόνια. Μετά την παρέλευση και των 4 αυτών ετών ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραλάβει το μίσθιο χωρίς να καταβάλλει αποζημίωση στον ενοικιαστή.

Εάν όμως ο ιδιοκτήτης θελήσει να του αποδοθεί το μίσθιο στην λήξη των 12 ετών, τότε είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον ενοικιαστή με 24 μισθώματα. Τα μισθώματα αυτά δίδονται για την μετεγκατάσταση του ενοικιαστή αλλά και για την άυλη εμπορική αξία.

• Μετά την λήξη της 16τούς μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει το ίδιο επάγγελμα στο μίσθιο.

• Εάν αποχωρήσει ο ενοικιαστής μόνος του, τότε δεν δικαιούται αποζημίωση.

• Επισημαίνομε ότι ο ενοικιαστής πρέπει να προσέξει διότι όποιες κατασκευές κάνει στο μίσθιο θα πρέπει να τις ξηλώσει όταν αποχωρήσει από αυτό, εκτός εάν στο μισθωτήριο συμβόλαιο προβλέπεται να παραμείνουν στο μίσθιο.

• Όσον αφορά το χαρτόσημο 3,6% είναι θέμα συμφωνίας για το ποιος θα το επιβαρυνθεί. Έτσι μπορεί να το επιβαρυνθεί όλο ο ιδιοκτήτης ή να το επιβαρυνθεί όλο ο ενοικιαστής ή να το επιβαρυνθούν από 50% και οι δύο μαζί. .

Επισημαίνεται πάντως ότι σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης εισπράξει από το ενοικιαστή το σύνολο ή μέρος του χαρτοσήμου, τότε το ποσό αυτό αποτελεί εισόδημα,αυξάνει το ποσό του ενοικίου και φορολογείται μαζί με αυτό.

• Για να μην υπάρξουν στο μέλλον προβλήματα θα πρέπει να καταγραφούν οι ενδείξεις όλων των μετρητών (ΔΕΗ,ΕΥΔΑΠ κλπ)

• Η κατάθεση του μισθωτηρίου συμβολαίου στη ΔΟΥ είναι βασική προϋπόθεση για να γίνει δεκτή από την εφορία αυτή η συναλλαγή, αλλά και για να μπορούν οι συναλλασσόμενοι να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους στα δικαστήρια.

Το Μίσθωμα

Δεν υπάρχει νόμος που να καθορίζει το ύψους του μισθώματος. Το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Είναι σωστό να σας υπενθυμίσομε ότι πρέπει να γράφετε στο μισθωτήριο συμβόλαιο το αληθινό ποσό του μισθώματος. Αυτό ίσως θα σας Βοηθήσει να αποφύγετε πιθανά προβλήματα με την εφορία σας. Καλό θα είναι να καθορίζεται εκ των προτέρων το ποσό της αύξησης του μισθώματος για να ξέρουν όλοι ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο από το 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου (και για τους ακάλυπτους χώρους 4%). Εκεί όπου δεν ισχύουν οι αντικειμενικές αξίες χρησιμοποιούνται οι αγοραίες αξίες.

Περαιτέρω αναπροσαρμογή του παραπάνω αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος γίνεται κατά έτος σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (όπως υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, ΕΣΥΕ).

Το παραπάνω αναπροσαρμοσθέν μίσθωμα εφαρμόζεται ακόμα και στην περίπτωση που είναι μεγαλύτερο από το 6% της αντικειμενικής ή της αγοραίας αξίας. (Σχετικό άρθρο 7 του Π.Δ. 34/1995)

Περιγραφή του μισθίου

Η σωστή περιγραφή του μισθίου προστατεύει τον μισθωτή και τον εκμισθωτή από τυχόν παρανοήσεις και μελλοντικές διενέξεις.

Η χρήση του μισθίου

Πρέπει στο συμβόλαιο να ξεκαθαρίζεται επακριΒώς ποία θα είναι η χρήση του μισθίου. Δεν μπορεί το μίσθιο να χρησιμοποιείται για άλλους σκοπούς από€KείνOυς που περιγράφει το συμβόλαιο.

Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

Πρόσωπα που συνοικούν με τον ενοικιαστή

Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να φιλοξενεί μονίμως πρόσωπα ξένα προς την οικογένεια του.

Υπεκμίσθωση

Για να έχει το δικαίωμα ο ενοικιαστής να υπεκμισθώσει το μίσθιο θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.

Περίπτωση μετατροπής ατομικής επιχείρησης σε εταιρική

Σε περίπτωση που ο μισθωτής - ενοικιαστής αποφασίσει να μετατρέΨει την επιχείρηση του από Ατομική σε Εταιρική (Q.E., Ε.Ε., ΕΠΕ, Α.Ε.) θα πρέπει να έχει την έγγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη - εκμισθωτή. Αυτό συμΒαίνει διότι η νομική προσωπικότης των δύο επιχειρήσεων είναι εκ διαμέτρου αντίθετη και διότι υπεισέρχεται στην εταιρεία και άλλο πρόσωπο πέραν του αρχικώς συμΒληθέντος. Αυτό μπορεί να προβλεφθεί κατά την αρχική σύμβαση μίσθωσης της Ατομικής επιχείρησης. Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται η εκ των υστέρων συμφωνία του ιδιοκτήτη.

Συνέπειες από ζημίες που προκύπτουν από φυσιολογική φθορά του μισθίου

Θα πρέπει στο συμβόλαιο να είναι ξεκαθαρισμένη η έννοια της φυσιολογικής - συνήθους φθοράς και η έννοια της φθοράς που προκύπτει από την κακή χρήση του μισθίου. Για να μην υπάρχουν προστριβές μεταξύ των συμβαλλομένων.

ΛΟΙΠΑ ΧΡΗΣΙΜΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΓΙΑ ΤΙΣ Επαγγελματικές ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ 12 (Προεδρικό διάταγμα 34/95 όπως ισχύει κωδικοποιημένο με τις τροποποιήσεις του νόμου 274)

ο Ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης:

. Η μίσθωση ισχύει για 12 έτη ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για Βραχύτερο διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

Από το βιβλίο "ΑΚΙΝΗΤΑ: Πρακτικός Οδηγός Β'" του Ορέστη Εμμ. Σεϊμένη