Απόφαση Α.1101/2026: Τύπος και Περιεχόμενο Δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ) 2026

1. Εισαγωγή: Η Σημασία της Απόφασης Α.1101/2026

Η Απόφαση Α.1101/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ αποτελεί ένα κρίσιμο νομοθετικό κείμενο για τη φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς καθορίζει τον τύπο και το περιεχόμενο της δήλωσης του Ειδικού Φόρου επί των Ακινήτων (ΕΦΑ) για το έτος 2026 και τα επόμενα. Ο ΕΦΑ, όπως προβλέπεται από τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν. 5219/2025), στοχεύει στην αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και την ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων, επιβάλλοντας φόρο σε νομικά πρόσωπα που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα. Η κατανόηση των λεπτομερειών αυτής της απόφασης είναι ζωτικής σημασίας για τους υπόχρεους, ώστε να διασφαλίσουν την έγκαιρη και ορθή συμμόρφωσή τους.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

2. Ποιοι είναι Υπόχρεοι στον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ);

Επιστροφή στα περιεχόμενα

3. Προθεσμίες Υποβολής και Καταβολής ΕΦΑ 2026

Επιστροφή στα περιεχόμενα

4. Διαδικασία Υποβολής Δήλωσης ΕΦΑ μέσω myAADE

Επιστροφή στα περιεχόμενα

5. Τύπος και Περιεχόμενο της Δήλωσης ΕΦΑ

Η Απόφαση Α.1101/2026 καθορίζει λεπτομερώς το νέο υπόδειγμα δήλωσης ΕΦΑ, το οποίο περιλαμβάνει τα εξής βασικά μέρη:

• **Πίνακας Α: Στοιχεία Νομικού Προσώπου/Οντότητας:** Περιλαμβάνει βασικές πληροφορίες όπως ΑΦΜ, επωνυμία, διεύθυνση, έδρα και τηλέφωνο.
• **Πίνακας Β: Στοιχεία Εκπροσώπου:** Αναγράφονται τα στοιχεία του εκπροσώπου του νομικού προσώπου (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, ΑΔΤ, διεύθυνση, τηλέφωνο).
• **Πίνακας Γ: Εκκαθάριση ΕΦΑ:** Εδώ γίνεται ο υπολογισμός του φόρου, με αναφορά στην αξία πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας, επικαρπίας, τη συνολική αξία, τον φόρο 15% και την αξία των απαλλασσόμενων ακινήτων.
• **Πίνακας Ακινήτων:** Ο πιο αναλυτικός πίνακας, όπου καταχωρούνται τα στοιχεία κάθε ακινήτου ξεχωριστά (Α/Α, ΑΤΑΚ, Νομός, Δήμος, Διεύθυνση, Κατηγορία, Όροφοι, Επιφάνεια κύριων/βοηθητικών χώρων, Έτος κατασκευής/κτήσης, Ποσοστό συνιδιοκτησίας, Αξία ακινήτου, Λόγος απαλλαγής).

Επιστροφή στα περιεχόμενα

6. Σημαντικές Διατάξεις και Εξαιρέσεις

Το νομικό πλαίσιο του ΕΦΑ βασίζεται κυρίως στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν. 5219/2025) και συμπληρώνεται από τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν. 5104/2024). Οι εξαιρέσεις από τον ΕΦΑ είναι ένα κρίσιμο σημείο, καθώς πολλές κατηγορίες νομικών προσώπων μπορούν να απαλλαγούν από την καταβολή του φόρου υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Αυτές περιλαμβάνουν, ενδεικτικά, εταιρείες με ονομαστικές μετοχές, ναυτιλιακές εταιρείες, κοινωφελή ιδρύματα, καθώς και νομικά πρόσωπα που χρησιμοποιούν τα ακίνητα για την άσκηση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας. Η προσεκτική εξέταση αυτών των διατάξεων είναι απαραίτητη για την ορθή φορολογία κεφαλαίου και την αποφυγή αχρείαστων επιβαρύνσεων.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

7. Συμπεράσματα και Συμβουλές

Επιστροφή στα περιεχόμενα

ΕΝΦΙΑ για Επιχειρήσεις: Πλήρης Οδηγός για Νομικά Πρόσωπα, Απαλλαγές και Βέλτιστες Πρακτικές 2025-2026

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) αποτελεί μια σταθερή φορολογική υποχρέωση για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου στην Ελλάδα, είτε πρόκειται για φυσικό είτε για νομικό πρόσωπο. Για τις επιχειρήσεις, η κατανόηση των ιδιαιτεροτήτων του ΕΝΦΙΑ είναι ζωτικής σημασίας για τον ορθό φορολογικό σχεδιασμό και την αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων. Το παρόν άρθρο προσφέρει έναν ολοκληρωμένο οδηγό για τον ΕΝΦΙΑ που αφορά τα νομικά πρόσωπα, εστιάζοντας στις αλλαγές, τις προθεσμίες, τις απαλλαγές για τα έτη 2025-2026, καθώς και σε βέλτιστες πρακτικές για τη βελτιστοποίηση της φορολογικής επιβάρυνσης.

ΕΝΦΙΑ για Νομικά Πρόσωπα: Βασικές Αρχές και Υπολογισμός

Ο ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα υπολογίζεται με βάση την αξία των ακινήτων που κατέχουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Η διαδικασία περιλαμβάνει τον υπολογισμό του κύριου φόρου ανά ακίνητο και, σε ορισμένες περιπτώσεις, την επιβολή συμπληρωματικού φόρου.

Ποια νομικά πρόσωπα είναι υπόχρεα;

Υπόχρεα στην καταβολή ΕΝΦΙΑ είναι όλα τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες, ανεξαρτήτως νομικής μορφής (π.χ., Α.Ε., Ε.Π.Ε., Ι.Κ.Ε., Ο.Ε., Ε.Ε., κοινοπραξίες, σωματεία, ιδρύματα), που κατέχουν εμπράγματα δικαιώματα (πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία) σε ακίνητα εντός της ελληνικής επικράτειας.

Υπολογισμός Κύριου Φόρου

Ο κύριος φόρος υπολογίζεται για κάθε ακίνητο ξεχωριστά, λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες όπως:

• Αντικειμενική Αξία: Η αξία του ακινήτου όπως αυτή προσδιορίζεται από το σύστημα αντικειμενικών αξιών.
• Επιφάνεια: Τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.
• Ζώνη: Η τιμή ζώνης της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.
• Παλαιότητα: Η ηλικία του ακινήτου.
• Όροφος: Η θέση του ακινήτου εντός του κτιρίου.
• Χρήση: Η χρήση του ακινήτου (π.χ., επαγγελματική στέγη, αποθήκη, οικόπεδο).

Οι συντελεστές και οι παράγοντες αυτοί καθορίζονται από την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία και μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το ύψος του φόρου. Είναι σημαντικό οι επιχειρήσεις να διασφαλίζουν την ορθή καταγραφή όλων των στοιχείων των ακινήτων τους στο Ε9, καθώς τυχόν λάθη μπορεί να οδηγήσουν σε λανθασμένο υπολογισμό του φόρου.

Ο Συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για Επιχειρήσεις

Σε αντίθεση με τα φυσικά πρόσωπα, για τα οποία ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ έχει καταργηθεί, για τα νομικά πρόσωπα παραμένει σε ισχύ. Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας όλων των ακινήτων που κατέχει το νομικό πρόσωπο και διαμορφώνεται ως εξής:

• Γενικός Συντελεστής: 5,5‰ (πέντε και μισό τοις χιλίοις) επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.
• Ειδικός Συντελεστής: 1‰ (ένα τοις χιλίοις) για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας. Αυτή η διάταξη στοχεύει στην ελάφρυνση των επιχειρήσεων που χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους για τον κύριο σκοπό λειτουργίας τους.

Παράδειγμα Υπολογισμού:

Έστω μια επιχείρηση με συνολική αντικειμενική αξία ακινήτων 1.000.000€. Αν όλα τα ακίνητα χρησιμοποιούνται για την επιχειρηματική της δραστηριότητα, ο συμπληρωματικός φόρος θα είναι 1.000.000€ * 1‰ = 1.000€. Αν όμως μέρος των ακινήτων δεν ιδιοχρησιμοποιείται, τότε για το μη ιδιοχρησιμοποιούμενο τμήμα θα εφαρμοστεί ο συντελεστής 5,5‰.

Προθεσμίες και Δόσεις Πληρωμής ΕΝΦΙΑ 2025-2026

Από το 2025, ο ΕΝΦΙΑ θα καταβάλλεται σε 12 μηνιαίες δόσεις, μια σημαντική αλλαγή που προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία στις επιχειρήσεις για τη διαχείριση των ταμειακών τους ροών. Η πρώτη δόση αναμένεται να καταβληθεί στα τέλη Μαρτίου ή Απριλίου του εκάστοτε έτους, και η τελευταία τον Φεβρουάριο του επόμενου έτους.

Είναι κρίσιμο οι επιχειρήσεις να παρακολουθούν στενά τις επίσημες ανακοινώσεις της ΑΑΔΕ για τις ακριβείς ημερομηνίες, καθώς η μη εμπρόθεσμη πληρωμή μπορεί να επιφέρει προσαυξήσεις και κυρώσεις.

Απαλλαγές και Μειώσεις ΕΝΦΙΑ για Επιχειρήσεις

Ορισμένες κατηγορίες ακινήτων ή νομικών προσώπων δικαιούνται απαλλαγής ή μείωσης του ΕΝΦΙΑ. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι απαλλαγές για ακίνητα που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές.

Απαλλαγές για Ακίνητα Πληγέντων από Φυσικές Καταστροφές (2025-2026)

Η πολιτεία έχει προβλέψει απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που έχουν υποστεί ζημιές από φυσικές καταστροφές (π.χ., πλημμύρες, πυρκαγιές, σεισμούς). Για τα έτη 2025 και 2026, ολοκληρώθηκε η νέα εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που βρίσκονται σε συγκεκριμένες πληγείσες περιοχές, όπως ο Δήμος Σουφλίου και άλλες περιοχές που έχουν κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης. [1] [2]

Η διαδικασία απαλλαγής μπορεί να είναι αυτόματη, εφόσον τα στοιχεία των ζημιών έχουν καταγραφεί στα επίσημα μητρώα, ή να απαιτεί την υποβολή σχετικής αίτησης επανεκκαθάρισης από τον υπόχρεο. Οι επιχειρήσεις που διαθέτουν ακίνητα σε αυτές τις περιοχές θα πρέπει να ενημερωθούν για τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσουν για να επωφεληθούν από αυτές τις απαλλαγές.

Άλλες πιθανές απαλλαγές

Απαλλάσσονται επίσης από τον ΕΝΦΙΑ ακίνητα που ανήκουν στο Δημόσιο, σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, σε θρησκευτικά νομικά πρόσωπα, καθώς και σε κοινωφελείς, φιλανθρωπικούς και εκπαιδευτικούς οργανισμούς, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Χρήση και Διαδικασία Έκδοσης

Το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι ένα απαραίτητο έγγραφο για πολλές συναλλαγές που αφορούν ακίνητα. [3]

Πότε απαιτείται;

Είναι υποχρεωτικό για:

• Μεταβιβάσεις ακινήτων (πωλήσεις, γονικές παροχές, δωρεές).
• Σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων.
• Δικαστικές ενέργειες που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα (πλην μονομερούς εγγραφής υποθήκης).

Διαδικασία Έκδοσης

Το πιστοποιητικό εκδίδεται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην ενότητα «Δήλωση Ε9 / ΕΝΦΙΑ». [4] Η πρόσβαση γίνεται με τους κωδικούς TAXISnet του νομικού προσώπου. Το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία πέντε (ή έξι, ανάλογα με την περίπτωση) έτη και ότι έχουν εξοφληθεί ή ρυθμιστεί οι οφειλές ΕΝΦΙΑ που το αφορούν.

Βέλτιστες Πρακτικές και Συμβουλές για Επιχειρήσεις

Για την αποτελεσματική διαχείριση του ΕΝΦΙΑ, οι επιχειρήσεις θα πρέπει να υιοθετήσουν τις ακόλουθες βέλτιστες πρακτικές:

• Έγκαιρη και Ορθή Επικαιροποίηση Ε9: Η ακριβής και έγκαιρη υποβολή των δηλώσεων Ε9 είναι θεμελιώδης. Τυχόν παραλείψεις ή λάθη μπορεί να οδηγήσουν σε πρόσθετους φόρους ή πρόστιμα.
• Φορολογικός Σχεδιασμός: Οι επιχειρήσεις μπορούν να εξετάσουν τρόπους βελτιστοποίησης της φορολογικής τους επιβάρυνσης, όπως η αξιοποίηση του ειδικού συντελεστή 1‰ για ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα.
• Συνεργασία με Ειδικούς: Η συνεργασία με έμπειρους λογιστές και φοροτεχνικούς είναι απαραίτητη για την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας, την αξιοποίηση όλων των δυνατοτήτων απαλλαγών/μειώσεων και τον στρατηγικό φορολογικό σχεδιασμό.
• Παρακολούθηση Νομοθετικών Αλλαγών: Η φορολογική νομοθεσία είναι δυναμική. Η συνεχής ενημέρωση για τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ είναι κρίσιμη για την συμμόρφωση και την αξιοποίηση νέων ευκαιριών.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

• Τι είναι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για νομικά πρόσωπα;

Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος που επιβάλλεται στα νομικά πρόσωπα επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων τους, με γενικό συντελεστή 5,5‰ ή 1‰ για ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα.

• Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ για ένα επαγγελματικό ακίνητο;

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία, την επιφάνεια, τη ζώνη, την παλαιότητα, τον όροφο και τη χρήση του ακινήτου, καθώς και τον συμπληρωματικό φόρο για νομικά πρόσωπα.

• Ποιες επιχειρήσεις δικαιούνται απαλλαγή ΕΝΦΙΑ λόγω φυσικών καταστροφών;

Επιχειρήσεις που κατέχουν ακίνητα σε περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές και έχουν κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης, δικαιούνται απαλλαγής, υπό προϋποθέσεις.

• Πόσες δόσεις έχει ο ΕΝΦΙΑ για το 2025;

Από το 2025, ο ΕΝΦΙΑ θα καταβάλλεται σε 12 μηνιαίες δόσεις.

• Πού μπορώ να εκδώσω πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για την επιχείρησή μου;

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην ενότητα «Δήλωση Ε9 / ΕΝΦΙΑ», χρησιμοποιώντας τους κωδικούς TAXISnet.

Συμπέρασμα

Ο ΕΝΦΙΑ αποτελεί έναν σημαντικό παράγοντα στον φορολογικό σχεδιασμό των επιχειρήσεων. Η κατανόηση των κανόνων, η έγκαιρη ενημέρωση για τις αλλαγές και η ορθή διαχείριση των υποχρεώσεων μπορούν να συμβάλουν στην αποτελεσματική μείωση του φορολογικού βάρους και στην ενίσχυση της οικονομικής σταθερότητας. Με τις νέες ρυθμίσεις για τα έτη 2025-2026, οι επιχειρήσεις έχουν την ευκαιρία να προσαρμοστούν και να βελτιστοποιήσουν τη φορολογική τους στρατηγική.

Επικοινωνήστε με τους ειδικούς μας για εξατομικευμένη φορολογική συμβουλή.

References

1. Naftemporiki.gr - ΕΝΦΙΑ: Ολοκληρώθηκε η νέα εκκαθάριση 2025 και 2026 ...

2. BusinessDaily.gr - ΑΑΔΕ: Νέες εκκαθαρίσεις ΕΝΦΙΑ 2025-2026 για ακίνητα ...

3. Mitos.gov.gr - Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α.

4. AADE.gr - Δήλωση Ε9 / ΕΝΦΙΑ