Απόφαση Α.1101/2026: Τύπος και Περιεχόμενο Δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ) 2026

Αναλυτικός οδηγός για την απόφαση Α.1101/2026 που καθορίζει τον τύπο και το περιεχόμενο της δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ) 2026. Μάθετε για τους υπόχρεους, τις προθεσμίες και τη διαδικασία υποβολής μέσω myAADE.

Απόφαση Α.1101/2026: Τύπος και Περιεχόμενο Δήλωσης Ειδικού Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ) 2026

Πίνακας Περιεχομένων

1. Εισαγωγή: Η Σημασία της Απόφασης Α.1101/2026
2. Ποιοι είναι Υπόχρεοι στον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ);
3. Προθεσμίες Υποβολής και Καταβολής ΕΦΑ 2026
4. Διαδικασία Υποβολής Δήλωσης ΕΦΑ μέσω myAADE
5. Τύπος και Περιεχόμενο της Δήλωσης ΕΦΑ
6. Σημαντικές Διατάξεις και Εξαιρέσεις
7. Συμπεράσματα και Συμβουλές

1. Εισαγωγή: Η Σημασία της Απόφασης Α.1101/2026

Η Απόφαση Α.1101/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ αποτελεί ένα κρίσιμο νομοθετικό κείμενο για τη φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς καθορίζει τον τύπο και το περιεχόμενο της δήλωσης του Ειδικού Φόρου επί των Ακινήτων (ΕΦΑ) για το έτος 2026 και τα επόμενα. Ο ΕΦΑ, όπως προβλέπεται από τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν. 5219/2025), στοχεύει στην αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής και την ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων, επιβάλλοντας φόρο σε νομικά πρόσωπα που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα. Η κατανόηση των λεπτομερειών αυτής της απόφασης είναι ζωτικής σημασίας για τους υπόχρεους, ώστε να διασφαλίσουν την έγκαιρη και ορθή συμμόρφωσή τους.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

2. Ποιοι είναι Υπόχρεοι στον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ);

Σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 5219/2025, υπόχρεοι στην καταβολή του Ειδικού Φόρου Ακινήτων είναι τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες, όπως αυτά ορίζονται στην παρ. 1 του άρθρου 21 του ίδιου νόμου, που έχουν εμπράγματα δικαιώματα (πλήρους ή ψιλής κυριότητας, επικαρπίας) σε ακίνητα στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Ο φόρος ανέρχεται σε 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Ωστόσο, προβλέπονται και αρκετές εξαιρέσεις για συγκεκριμένες κατηγορίες νομικών προσώπων, όπως εταιρείες με ονομαστικές μετοχές, ναυτιλιακές εταιρείες, κοινωφελή ιδρύματα, και άλλες, υπό προϋποθέσεις που θα αναλυθούν παρακάτω.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

3. Προθεσμίες Υποβολής και Καταβολής ΕΦΑ 2026

Η δήλωση ειδικού φόρου ακινήτων (ΕΦΑ) είναι ετήσια και αφορά την περιουσιακή κατάσταση της 1ης Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Για το έτος 2026, η προθεσμία υποβολής της δήλωσης ΕΦΑ 2026 είναι η **20ή Μαΐου 2026**. Η καταβολή του φόρου γίνεται εφάπαξ μέχρι την ίδια ημερομηνία. Είναι εξαιρετικά σημαντικό να τηρηθούν αυτές οι προθεσμίες για την αποφυγή προστίμων και προσαυξήσεων.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

4. Διαδικασία Υποβολής Δήλωσης ΕΦΑ μέσω myAADE

Η διαδικασία υποβολής ΕΦΑ έχει απλοποιηθεί σημαντικά μέσω των ψηφιακών υπηρεσιών της ΑΑΔΕ:

**Αρχικές Δηλώσεις:** Υποβάλλονται υποχρεωτικά **ψηφιακά** μέσω της εφαρμογής «Ειδικός Φόρος Ακινήτων», η οποία είναι διαθέσιμη στην ψηφιακή πύλη myAADE. Η ψηφιακή υποβολή είναι πλέον ο κανόνας για όλες τις αρχικές δηλώσεις, προσφέροντας ταχύτητα και ακρίβεια.
**Τροποποιητικές Δηλώσεις:** Υποβάλλονται στην κατά περίπτωση αρμόδια υπηρεσία (Δ.Ο.Υ./ΚΕ.ΦΟ.Κ.). Αυτό μπορεί να γίνει είτε ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στην πύλη myAADE, είτε με αποστολή φυσικού φακέλου ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή μέσω υπηρεσίας ταχυμεταφοράς, είτε με κατάθεση στο γραφείο πρωτοκόλλου της αρμόδιας υπηρεσίας. Οι τροποποιητικές δηλώσεις ΕΦΑ πρέπει να συνοδεύονται υποχρεωτικώς από τα προβλεπόμενα κατά περίπτωση δικαιολογητικά ειδικού φόρου ακινήτων.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

5. Τύπος και Περιεχόμενο της Δήλωσης ΕΦΑ

Η Απόφαση Α.1101/2026 καθορίζει λεπτομερώς το νέο υπόδειγμα δήλωσης ΕΦΑ, το οποίο περιλαμβάνει τα εξής βασικά μέρη:

**Πίνακας Α: Στοιχεία Νομικού Προσώπου/Οντότητας:** Περιλαμβάνει βασικές πληροφορίες όπως ΑΦΜ, επωνυμία, διεύθυνση, έδρα και τηλέφωνο.
**Πίνακας Β: Στοιχεία Εκπροσώπου:** Αναγράφονται τα στοιχεία του εκπροσώπου του νομικού προσώπου (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, ΑΔΤ, διεύθυνση, τηλέφωνο).
**Πίνακας Γ: Εκκαθάριση ΕΦΑ:** Εδώ γίνεται ο υπολογισμός του φόρου, με αναφορά στην αξία πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας, επικαρπίας, τη συνολική αξία, τον φόρο 15% και την αξία των απαλλασσόμενων ακινήτων.
**Πίνακας Ακινήτων:** Ο πιο αναλυτικός πίνακας, όπου καταχωρούνται τα στοιχεία κάθε ακινήτου ξεχωριστά (Α/Α, ΑΤΑΚ, Νομός, Δήμος, Διεύθυνση, Κατηγορία, Όροφοι, Επιφάνεια κύριων/βοηθητικών χώρων, Έτος κατασκευής/κτήσης, Ποσοστό συνιδιοκτησίας, Αξία ακινήτου, Λόγος απαλλαγής).

Επιστροφή στα περιεχόμενα

6. Σημαντικές Διατάξεις και Εξαιρέσεις

Το νομικό πλαίσιο του ΕΦΑ βασίζεται κυρίως στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν. 5219/2025) και συμπληρώνεται από τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (Ν. 5104/2024). Οι εξαιρέσεις από τον ΕΦΑ είναι ένα κρίσιμο σημείο, καθώς πολλές κατηγορίες νομικών προσώπων μπορούν να απαλλαγούν από την καταβολή του φόρου υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Αυτές περιλαμβάνουν, ενδεικτικά, εταιρείες με ονομαστικές μετοχές, ναυτιλιακές εταιρείες, κοινωφελή ιδρύματα, καθώς και νομικά πρόσωπα που χρησιμοποιούν τα ακίνητα για την άσκηση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας. Η προσεκτική εξέταση αυτών των διατάξεων είναι απαραίτητη για την ορθή φορολογία κεφαλαίου και την αποφυγή αχρείαστων επιβαρύνσεων.

Επιστροφή στα περιεχόμενα

7. Συμπεράσματα και Συμβουλές

Η Απόφαση Α.1101/2026 και ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) 2026 αποτελούν ένα σύνθετο φορολογικό αντικείμενο που απαιτεί προσοχή και εξειδικευμένη γνώση. Η έγκαιρη υποβολή της δήλωσης ΕΦΑ, η ορθή συμπλήρωση των στοιχείων και η αξιοποίηση των προβλεπόμενων εξαιρέσεων είναι κρίσιμες για την αποφυγή προστίμων και την ομαλή λειτουργία των φορολογικών υποχρεώσεων εταιρειών. Συνιστάται ανεπιφύλακτα η συνεργασία με εξειδικευμένο λογιστή ή φοροτεχνικό για την πλήρη κατανόηση των υποχρεώσεων και την ορθή διαχείριση της ακίνητης περιουσίας νομικών προσώπων.

Επιστροφή στα περιεχόμενα